A szeptemberi, hivatalos statisztikákban még nem látszik a fix háromszázalékos hitel hatása, de októberiben már biztosan nagyot nőhetett az ingatlankölcsön-szerződések száma. Az Otthon Start program nyertesei hosszabb távon az új építésű lakások lehetnek.
Az idei első háromnegyedévben 7490 új lakás épült, 14 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban – közölte múlt héten a Központi Statisztikai Hivatal (KSH). A kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 19.947 volt, ami 37 százalékos növekedés 2024 azonos időszakához képest. Utóbbi adat már a szeptembertől indult Otthon Start program hatása lehet. Mint ismert a kormány júliusban jelentette be, hogy három százalékos kamatozású, államilag támogatott hitelprogramot indít az első lakásvásárlók részére.
A szabályok viszonylag lazák, hiszen azok is igénybe vehetik, akiknek nem volt ötven százalékban nagyobb tulajdoni hányada magyarországi ingatlanban. Lakás esetében 100 millió forint, ház esetében 150 millió forint lehet a vételár, amelyre legfeljebb ötven millió forint kedvező kamatozású hitel vehető igénybe.
Lassú felfutás
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) november 3-án publikálta a szeptemberi eredményeket. Ebből kiderült, hogy jóval szerényebb bővülést mutatnak a statisztikák, mint amit az Otthon Starttól várni lehetett. A friss adatsor különlegessége, hogy azok most először adnak képet a szeptember 1-jén elindult Otthon Start program hitelpiaci hatásairól. A korábban elhangzottakhoz képest azonban némi csalódást okoztak a most megjelent számok, ugyanis sem a kihelyezett hitelösszeg, sem a szerződésszám nem számít kiemelkedőnek.
„Az ugyanakkor igaz, hogy az új szerződéseken belül a támogatott lakáshitelek aránya jelentősen megugrott a korábbiakhoz képest” – mondta Vrazsovits Rita, pénzügyi szakújságíró, a Bank 360 munkatársa. Szeptemberben ugyanis, az újonnan kihelyezett 112,6 milliárd forint 6,6 százalékos bővülést jelent az augusztusi 105,7 milliárd forinthoz képest, ugyanakkor a júliusi 141,94 milliárdhoz képest 20,6 százalékos visszaesésről beszélhetünk.
Vrazsovits szerint a júliusban kihelyezett hitelösszeg csupán a harmadik legmagasabb volt 2025 eddig eltelt időszakában. Ez idáig május volt 2025 legaktívabb hónapja, amikor is 148,66 milliárd forint volt az újonnan kötött lakáshitelek szerződéses összege. „Igaz, itt szezonális hatásról is beszélhetünk, elvégre a tavaszi-nyári hónapok gyakorta erősebbek szoktak lenni, mint az őszi-téli időszak” – tette hozzá. Ugyanakkor az idén szeptemberi eredmény éves alapon sem számít kiemelkedőnek, 2024 szeptemberében 113,96 milliárd forint volt az új lakáscélú hitelek szerződéses összege. Ehhez képest a mostani eredmény 1,2 szerényebb.
A hitelösszeg mellett a szerződések száma sem ért el kiemelkedő eredményt. A jegybanki adatok szerint idén szeptemberben 5 677 darab lakáshitel-szerződés köttetett, ami mindössze 0,2 százalékkal haladta meg az augusztust, miközben 4,5 százalékkal elmaradt a tavaly szeptemberitől.
Vrazsovits szerint hiába indult el az Otthon Start szeptemberben, a bankok hitelbírálati határideje harminc nap. „Nagy valószínűség szerint még nagyon sok olyan ügylet hitelkérelem elbírálása van folyamatban, amelyet szeptemberben adtak be” – tette hozzá. Szerinte októberben lesz pontosabban látható, hogy mennyire volt népszerű az induláskor a program, de az biztos, hogy sokkal több lesz a megkötött lakáshitelszerződés.
Az Otthon Start programot szabályozó rendelet szerint a hitelintézetek a kölcsönkérelmeket vásárlás esetén 30 napon, építés esetén 60 napon belül kötelesek elbírálni, amelyhez szükség esetén további tíz nap hiánypótlási idő is rendelkezésre áll. A szakértő szerint könnyen elképzelhető tehát, hogy a benyújtott kérelmek jelentős része szeptember végén még elbírálás alatt állt, így a program valós hatását csak az októberi adatok fogják tükrözni.
Az MNB adataiból azonban már kiderült, hogy szeptemberben 112 milliárd forintnyi lakáshitelre szerződtek a háztartások, amelyből az Otthon Start program 21,7 milliárd forintot tett ki, miközben a szerződésszám nem változott augusztushoz képest.
Az állami támogatásoknál az a tapasztalat, hogy a bevezetést követő második hónapban ugrottak meg a szerződésszámok. Ezt követően derül ki, hogy mennyire népszerű a program, bár fontos hozzátenni, hogy év végével szezonálisan mindig kevesebb lakáshitelt vesznek fel a háztartások. „Tavasszal azonban újra beindul az ingatlanpiac, ezért legkésőbb ekkor fog kiderülni, hogy hosszabb távon is van-e keresletnövelő hatása a támogatott hitelprogramnak” – tette hozzá.
Hivatalos adatok még nincsenek arról, hogy az Otthon Start hatására emelkedtek-e az árak, de az ingatlanhirdetéseket figyelemmel kísérve, a szakértő is érzékelt áremelkedést a program hatására az ingatlanpiacon.
Megmozduló községek
„Érdekes pályát fut be az Otthon Start program, mivel már a július eleji bejelentéskor megmozdult az ingatlanpiac” – mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ez nemcsak a nagyvárosokat, hanem a legkisebb településeket magában foglaló községeket is. A bejelentést követő héten a keresések megduplázódtak az ingatlanos oldalon. Ez minden támogatott hitelprogram esetében, mint például a babaváró, a CSOK+, előfordult, hogy az elején felbolydul a piac.
„Az Otthon Start esetében azonban nemcsak a lakásvásárlók, de az eladók is megjelentek a program szeptemberi indulására a piacon” – tette hozzá. Szeptemberben 39, októberben pedig 36 ezer lakáshirdetést adtak fel a cég honlapján. Balogh szerint ez 15-20 százalékos növekmény a korábbi időszakhoz képest. „Nem lenne egészséges a piac szempontjából, ha csak a kereslet nőtt volna, de mivel mindkét oldal lendületbe jött, a kínálat is bővült” – tette hozzá. Az MNB szeptemberi lakáshitelszerződési statisztikáiból még nem tükrözik a program iránti élénk lóérdeklődést, mert Balogh szerint 2-3 hétig tart, mire az igénylésből aláírt szerződés lesz.
Emellett van az ingatlanpiacnak egy szezonális ciklikussága is. „Vagyis decemberben elcsendesedik a piac, így az októberi-novemberi felfutás után arra számítok, hogy jövőre indulhat el az igazi roham az Otthon Start program esetében” – hangsúlyozta. Balogh szerin nemcsak az eladó használt lakások száma nőtt, hanem az új építésűek is beindulnak. Jövőre 25 ezer új építésű kerülhet a piacra.
„Emellett fontos dátum lesz a február is, amikor életbe egy jogszabályváltozás, ami lehetővé teszi, hogy az Otthon Startos vásárlók már a tervezőasztalról megvehessék hitelre a lakásukat” – tette hozzá. Ez az úgynevezett társasház építményi jog. Lényege, hogy a vevők számára jogi védelmet biztosít az épülő lakás megvásárlása során, már a kivitelezés alatt. A jog révén a vevő már az átadás előtt tulajdonszerzési jogosultságot szerez, és ha a beruházó csődbe megy vagy végrehajtás alá kerül az ingatlan, a vevő a befizetett vételár erejéig jelzálogjogosulti jogokat gyakorolhat. Célja a vevők, bankok és fejlesztők számára nagyobb jogi biztonság és kiszámíthatóbb finanszírozás biztosítása.
Balogh szerint a társasház építményi jog új lendületet hozhat és nemcsak a nagyvárosokban. Idén július-október közötti, a tavalyi év hasonló időszakához képest az új építésű ingatlanok iránti kereslet Budapesten 50, a megyeszékhelyeken 76, a városokban 92, míg a községekben 142 százalékkal emelkedett. Ezt az igényeket a fejlesztők megpróbálják kielégíteni, a nagyvárosokban inkább társasházak, a kisebb településeken az iker- és családiházak építésével.
Kincstári optimizmus
Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára október 29-én a Magyar Bankszövetséggel folytatott egyeztetést követő sajtótájékoztatón arról beszélt, hogy az Otthon Start program hatására megközelítőleg 15 ezer igénylés indult el, további sok ezer pedig még előkészítés alatt áll.
„Az Otthon Start program az első hat hetében: szeptember 1. és október 15. között már több mint 50 ezer embert mozgatott meg és arra számítanak, hogy ez a lendület a későbbiekben is fennmarad” – fogalmazott az államtitkár. Ebben az időszakban mintegy háromezer olyan hiteligénylés történt, ahol már a szerződés végigfutott és a folyósítás is megtörtént.
Mindezek mellett 8-10 ezer esetben a bankkal már van kapcsolatfelvétel – például történt előminősítés vagy előzetes értékbecslés – és Panyi Miklós arra számít, hogy itt is elindulhat a hitel igénylése.
Közölte, továbbra is a hiteligénylők 80 százaléka negyven év alatti, az átlagosan igényelt hitel összege pedig 33-34 millió forint körül alakul. Az új építésű lakások aránya a hiteligényléseken belül 10 százalékot tesz ki. Az államtitkár szerint a hiteligénylések országosan egyenletesek: az igénylések körülbelül 33-38 százaléka Budapestet és az agglomerációt, a fennmaradó rész pedig a vidéket érinti. Ezáltal az egész országban, „a kistelepülésektől kezdve, a közepes és nagyméretű városokon át egészen Budapestig a program mindenkit megmozgat” – tette hozzá.
